Cómo Funcionan el ARV y la Regla del 70%
Todo flip exitoso empieza con dos estimados: cuánto valdrá la propiedad totalmente renovada (el ARV) y cuánto costará la renovación. La regla del 70% los combina en un solo techo de oferta disciplinado. Tomas el 70% del ARV, luego restas tus costos de remodelación, y el resultado es tu Oferta Máxima Permitida, o MAO. Ese colchón integrado del 30% es lo que paga costos de tenencia, costos de venta, financiamiento y tu ganancia.
Esta calculadora también muestra tu compra como porcentaje del ARV, que es el costo total (oferta más remodelación) dividido entre el ARV. Mantener esa cifra en o por debajo del porcentaje de tu regla es la confirmación visual rápida de que el negocio protege tu margen.
Ejemplo Práctico
Encuentras una propiedad cansada que valdrá $300,000 una vez renovada, y estimas $40,000 de remodelación. Aplicando la regla del 70%: $300,000 por 0.70 es $210,000, tu presupuesto para compra más ganancia. Resta los $40,000 de remodelación y tu oferta máxima permitida es $170,000.
Si el vendedor pide $180,000, el negocio está $10,000 por encima de tu MAO, así que la calculadora lo marca como muy alto. Negociarías el precio a $170,000 o menos, recortarías el alcance de la remodelación, o te retirarías. Si pudieras comprar en $165,000, tu margen sería de $5,000 positivos bajo el techo, y el negocio conviene.
Consejos Prácticos
Acierta el ARV ante todo. Un ARV inflado hace que todos los demás números se vean bien y es la forma más rápida de perder dinero en un flip. Anclalo a comps reales, recientes y renovados.
Acolchona tu estimado de remodelación. Los flippers principiantes casi siempre subestiman las reparaciones. Agrega una contingencia para que una sorpresa detrás de las paredes no borre tu margen.
Ajusta la regla al mercado. Apriétala a 65% en mercados débiles para estar seguro, y solo estírate arriba del 70% en proyectos cosméticos de bajo riesgo en mercados fuertes.