Cómo se Calcula el PMI
El PMI se cobra como un porcentaje del monto de tu préstamo, no del precio de la casa. La calculadora primero halla el monto del préstamo restando tu enganche al precio, luego lo multiplica por tu tasa anual de PMI y divide entre 12 para la cifra mensual. También computa tu relación préstamo-valor (LTV), que es el préstamo dividido entre el precio, porque esa relación determina tanto si aplica el PMI como cuándo desaparece.
Los préstamos convencionales generalmente exigen PMI cuando el LTV supera el 80%, es decir, cuando das menos del 20% de enganche. Al alcanzar 20% de capital, el PMI ya no se requiere.
Ejemplo Práctico
Supongamos que compras una casa de $300,000 con 10% de enganche, o $30,000. Eso deja un préstamo de $270,000 y un LTV de 90%, así que aplica el PMI. A una tasa anual de 0.5%, el costo es $270,000 por 0.005, o $1,350 al año, que equivale a $112.50 al mes sumados a tu hipoteca.
La calculadora también muestra que la cancelación automática ocurre cuando tu saldo llega al 78% de los $300,000 originales, o $234,000. Puedes pedir la cancelación antes, al 80% de LTV ($240,000), lo cual conviene porque cada mes de PMI es puro costo sin retorno para ti.
Consejos Prácticos
Vigila tu saldo hacia el 80%. No esperes la cancelación automática al 78%. Solicita la eliminación en cuanto llegues al 80% de LTV para dejar de pagar antes.
Aprovecha la apreciación. Si el valor de tu casa subió, una nueva tasación puede empujar tu LTV bajo el 80% más rápido de lo programado, permitiéndote eliminar el PMI antes.
Compara el costo de esperar. A veces dar un poco más de enganche, o hacer algunos pagos extra a capital, elimina el PMI rápido y se paga solo con las primas ahorradas.